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许多人判断房价走势的时候,都会考虑两大因素:一是地方政府.“土地财政”使得地方政府处处袒护开发商.结论:开发商绑架了地方政府.二是银行.我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,直接或间接来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上.结论:开发商绑架了银行.

这样说的人多了,许多人也就信了.后来,连开发商也觉得自己“绑架”了地方政府和银行.不久前,地产大鳄任志强在接受媒体采访时放出狠话:“要死肯定是银行先死,房地产商后死.”言外之意,银行不会让地产商死.在地产商眼中,银行成了替罪羊或挡箭牌.

“绑架”地方政府和银行,感觉真好.这可能是深埋在开发商肚里的一句感慨.

我要说的是,无论是地方政府还是银行,都不是开发商能够“绑架”得了的.

先说地方政府.许多开发商深信,他们跟地方政府在利益上具有同向性关系:开发商推高房价,让地方财政增加税收,房价上涨再带动地价上涨,让地方政府乐滋滋地数钱.如果开发商不通过各种手段哄抬房价,地方政府的土地财政岂不成了无源之水?

于是,所有的开发商都觉得他们“绑架”了地方政府,于是,他们拼命地囤积土地.去年全年,全国的“地王”一个接一个出现.每一个“地王”的出现,都让地方政府掩饰不住对开发商的爱怜.


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不过,这种利益共同体是不牢靠的.说白了,两者是互相利用的关系,而不是彼此寄生的关系.别忘记了,当开发商因资金链断裂,两年内无钱开发时,其所占有的土地就将被无偿收回.地方政府把无偿收回的土地再次拍卖,等于又白赚了一笔.这意味着,在追求自身利益最大化方面,开发商与地方政府并非永远都是利益共同体.

因此,开发商认为自己绑架了地方政府绝对

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是一个错觉.

在政府所有的利益当中,稳定是第一重要的.在今年的所有事务中,抑制通货膨胀是政府第一要务.我们知道,最近十年来,全国不少地方的房价都翻了至少两倍以上,间接带动物价上涨,加大了我国的通胀压力.为了抑制通胀,政府将不得不采取措施,促使房价回调.这显然与开发商推高房价,获取最大利益的诉求是相反的.

因此,开发商“绑架”政府最多只能算是一个幻觉.

人们对开发商“绑架”银行的认识几乎是一致的.房价跌幅超过30%,银行就可能遭受损失.

其实,这种观点是在静态地看银行风险.实际上,银行的风险在变小而不是变大.第一,过去首付30%贷出去的房子,购房者在按月还款,这意味着银行30%的风险承受上限已经在不断上移.更何况,房贷新政后,按揭贷款首付已经提高到40%.第二,即使房价下跌超过了30%、40%,购房者不还贷款,银行可以把这些房子收回来.在开发商无钱开发、市场供应减少的情况下,银行手中的商品房还愁不能卖个保本价?

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因此,开发商应该清醒地面对未来.美国的房地产开发商对赚取5%的利润习以为常,我们的开发商早应该从暴利中走出来,理性地面对市场.而不是继续带着不可一世的态度,疯狂地拉升房价,给政府制造民生难题.

时寒冰 《上海证券报》评论主编


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